Перед приобретением недвижимости во Франции инвестору неплохо бы ознакомиться с тем перечнем налогов, которые он будет обязан уплачивать в будущем. Во избежание сюрпризов и в продолжение статьи от 28 ноября 2017 г. Glagoliza News продолжает знакомить своих читателей с налоговым законодательством Франции в отношении недвижимости.

Налог на Наследство

Согласно французскому налоговому законодательству ("Code Général des Impôts", CGI), в случае наследования налогом будут облагаться следующие активы, принадлежащие завещателю-нерезиденту:

• Недвижимость, находящаяся во Франции.
• Акции французских товариществ или акционерных компаний независимо от размера доли.
• Доли частных (например, внебиржевой рынок) иностранных корпораций, если их активы, по крайней мере, на 50% представлены недвижимой собственностью во Франции (Art. 750ter 2 CGI).

Стоимость наследуемых недвижимых объектов будет рассчитываться в соответствии с правилами определения «справедливой рыночной стоимости», которые были рассмотрены в предыдущей статье по данной тематике.

В случае прямого владения, сумма налога на наследство будет рассчитываться исключительно от справедливой рыночной стоимости, независимо от существующих ипотечных кредитов. В случае SCI, стоимость акций SCI будет рассчитываться таким же образом, как и для налога на богатство: рыночная стоимость недвижимости минус кредиты. К этой разнице и будет применён налог на наследство. Однако, как и в случае с налогом на богатство, сторонние ипотечные кредиты, обеспеченные финансовыми активами завещателя или одним из наследников, предоставленных SCI, больше не вычитаются в качестве обязательств.

Французские государственные облигации ("fonds publics français") и ценные бумаги, эмитированные французскими банками или корпорациями, также облагаются французским налогом на наследство, если они принадлежали иностранному завещателю. Это приведет к дополнительным проблемам и налогам, если такие активы были использованы как залог под ипотеку.

Во Франции действует прогрессивная ставка налога на наследство от 5% до 45% в зависимости от стоимости наследств. Она может достичь катастрофических 60%, если не существует вообще кровного родства (например, гражданские супруги, без регистрации или «зарегистрированное партнерство» (“pacte civil de solidarité”; PACS)).

Налог на наследство должен быть выплачен наследниками полностью и через банковскую транзакцию в очень короткий срок, иначе будут применяться дополнительные проценты ("intérêt de retard") от 0,4% в месяц. Это может привести к дополнительным проблемам, даже если наследники готовы продать недвижимость для уплаты налогов. Люксовую виллу нельзя продать за несколько недель, по крайней мере, по приемлемой цене.

Налог на Пожертвование

Пожертвования во Франции облагаются налогом по таким же правилам и по тем же ставкам, что и наследство. По пожертвованиям от родителей несовершеннолетним детям существует низкая налоговая льгота на 100 000 евро за ребенка и родителя один раз в каждые 15 лет...

Пожертвования между не родственниками облагаются по ставке в 60% от стоимости пожертвования, без каких-либо льгот, но с налоговой скидкой в 305 евро от суммы налога.

Канны, Франция | © Erich Westendarp, CC0 1.0

Налог на Продажу Недвижимости

В случае продажи недвижимости во Франции, необходимо чётко различать пошлину и фиксированные налоги, которые обязательны к выплате, даже если недвижимость продана без какого-либо дохода, и налоги, которые зависят от потенциальной прибыли, которую владелец может заработать с продажи.

Пошлины и Фиксированные Налоги на Продажу Недвижимости

Нотариальные пошлины

Во Франции, как и в большинстве стран Европы, договор купли-продажи для сделки с недвижимостью должен быть подписан и сертифицирован нотариусом, назначенным государством. Кроме этого, нотариус также выступает в роли трасти для обеих сторон, продавца и покупателя, и осуществляет все необходимые административные обязанности, относящиеся к сделке, такие как заполнение документов для офицера земельного кадастра, получение сертификата владения и т.д.

Комиссия за сертификацию (“émoluments du notaire”) определена государством, и представляет собой фиксированный процент от цены продажи недвижимости по контракту. На данный момент, комиссия составляет примерно 1,18% от цены продажи, включая НДС.

В дополнение к этому, нотариус получает дополнительные комиссионные ("émoluments de formalités") за свою административную работу, относящуюся к данной сделке с недвижимостью. Такие комиссионные также установлены государством. Они составляют около 0,5% от продажной цены.

Налоги и Пошлины по Регистрации в Земельном Кадастре

Для регистрации сделки в государственном земельном кадастре, местные муниципалитеты начисляют так называемый «регистрационный налог» (“droits d'enregistrement”). Аналог этого налога есть во многих европейских юрисдикциях. Точный размер может несколько меняться от региона к региону, но разумно рассматривать среднюю норму в 5,81% от договорной цены продажи.

Уйти от этих пошлин и налогов легально невозможно. Иногда люди пытаются заявить более низкую цену в договоре купли-продажи. Но, во-первых, это нелегально во Франции, и не только с точки зрения налогообложения. Платежи наличными во Франции строго ограничены законом (Art. L 112-6 and D112 -3 Code monétaire et financier): до 1 000 евро между французскими лицами и максимум 15 000 евро, если в сделке участвуют нерезиденты. Во-вторых, налоговый офис точно знает справедливую рыночную стоимость собственности из расчета по налогу на богатство. Если эти две цены будут сильно различаться, налоговые органы могут оспорить контрактную цену и составить собственный расчет налогов с продаж. К тому же, это может иметь неприятные последствия позже, если собственность опять будет в будущем выставлена на торги. Более низкая первоначальная цена покупки может привести к более высокой налогооблагаемой прибыли от продаж в будущем, а налог на прибыль в сфере недвижимости будет гораздо более критичным, чем налоги на регистрацию.

Продажа долей (акций) SCI вместо продажи собственности как таковой не поможет спасти ситуацию. Продажи долей non-incorporated firm (товарищества) также облагается регистрационным налогом Франции. Если более чем 50% активов товарищества заключены в недвижимость, фирма классифицируется как Real-Estate Holding Company (“Société à préponderance immobilière”; SPPI),и продажи таких акций облагаются регистрационным налогом по ставке 5% (SPPI, 726-I-2° CGI).

Налоги на Прибыль от Продажи Недвижимости

Прибыль от продажи недвижимой собственности во Франции рассчитывается как разница между контрактной ценой продажи за вычетом первоначальной покупной цены и расходов на основные улучшения собственности. Основные улучшения означают реальные изменения, такие как строительство плавательного бассейна или строительство дополнительного жилого крыла. Расходы на обычное поддержание и эксплуатацию не вычитаются. Существуют небольшие скидки на нотариальные и риэлторские пошлины, а также некоторые специальные правила для собственности, приобретенной до 2012, но они не существенны.

В настоящее время эффективная ставка налога на прирост капитала для недвижимости составляет 34,5%. Точное значение меняется из года в год из-за постоянно меняющегося законодательства. К тому же, обязательно надо уплатить налоги на социальное обеспечение (“prélèvements sociaux”), даже если владелец нерезидент и никогда не получит никакой выгоды от французской системы социального страхования! И это еще не все, есть дополнительный Специальный Налог (“surtaxe immobilière”) на экстремально высокие доходы. «Экстремально высокие» для французских налоговых офицеров означают все прибыли от продаж недвижимости более чем 50 000 EUR, которые они потом будут облагать Специальным Налогом по ставке 6%.

Для недвижимости высокого класса на французском побережье Средиземного моря, где цены на недвижимость высоки и растут, это может означать миллионы евро в виде налогов на прибыль, если вилла будет продана когда-нибудь в будущем.

Как мы увидели, французский налоговый кодекс в отношении недвижимости не только сложный, но и устанавливает действительно катастрофические налоговые ставки на наследство и прибыль от продаж, если недвижимая собственность больше, чем обычный дом или апартаменты среднего класса. Налоговые льготы по наследству и налогу на прибыль - смехотворно низки, а налоговая привилегия для дома с первичным жильем недоступна для нерезидентов. Использование SCI не приносит реальных плюсов. «Ипотечная схема» с целью сокращения налога больше не будет работать. В дополнение, прозрачная с точки зрения налогообложения французская SCI рассматривается как «пассивное NFE» в соответствии с Общим Стандартом Отчетности ОЭСР, со всеми последствиями предстоящего Автоматического Обмена Информации.

Если же Вы, несмотря ни на что, любите Францию, хотите приобрести роскошный дом или апартаменты в этой европейской стране и у Вас достаточно средств, чтобы сделать это, то обозначенные проблемы оптимизации налогообложения могут быть решены путём построения тщательно спланированной холдинговой структуры вне французской юрисдикции при помощи экспертов в этой области, таких как компания Benesteem Executive Consulting Services.

Благодарность: Glagoliza News благодарит компанию Benesteem Executive Consulting Service, Швейцария за предоставление экспертной информации по данному вопросу.

Задайте вопрос экспертам!