Ни для кого уже, наверное, не секрет, что Францию часто называют «юрисдикцией высоких налогов». И, действительно, уровень налогов во Франции – один из самых высоких в мире. Возможность приобрести недвижимость в этой красивой, полной истории и отличающейся своей архитектурой стране привлекает инвесторов, в том числе из России. Однако вместе с приобретением недвижимости владельца ожидает сюрприз из целого ряда налогов, которыми эта недвижимость будет облагаться.

Налог на недвижимость, налог на жильё, налог на богатство – это неполный список платежей, предусмотренных Налоговым Кодексом Франции в отношении объектов недвижимости.

Фото: Средиземноморская вилла с бассейном, via Pixabay CC0 1.0

В начале 2018 года российских инвесторов в недвижимость ожидает ещё один сюрприз в виде изменений во французском законодательстве, касающихся французского налогового кодекса.

Названный французским правительством «Project de Loi de Finances 2018», этот набор законов призван снизить налоговое бремя для обычных французских резидентов и снизить налоги на прибыль корпораций, ведущих активный бизнес во Франции. Сейчас Законы находятся на стадии последних слушаний во французском «Sénat» (Верхней Палате парламента). Так как французский парламент уже проголосовал за законопроект, ожидается, что и сенат также одобрит его до конца этого года. Таким образом, законы вступят в силу с 1-го января 2018 года.

Как всегда, когда снижаются одни налоги, налоговые органы ищут возможности для компенсации возможных потерь путем повышения налогов в других местах. И в этом году предпочтительным объектом налоговой инспекции являются иностранные собственники ценных объектов недвижимости второго вида на жительство. При этом под «ценными» понимается что-то более дорогое, чем объект стоимостью 1,3 млн. евро.

Вот коротко наиболее важные аспекты для российских владельцев французской недвижимости:

1. Существующий налог на богатство («Impôt de solidarité sur la fortune» или ISF) будет отменен совсем. Это звучит хорошо, но в реальности только французские резиденты реально получат выгоду в этой ситуации.

2. Для компенсации будет создан налог на богатство только для резидентской (предназначенной для проживания) недвижимости («Impôt sur la fortune immobilière»). Модель расчетов и налоговые ставки для этого нового налога будут теми же, что и для прежнего налога на богатство ISF (постепенная прогрессия до 1,5% в год). Французские резиденты, использующие собственность как свое основное место проживания, получат щедрые налоговые скидки при уплате нового налога. Для иностранцев, использующих собственность как второй вид на жительство или даже как резиденцию для отдыха, возможности получить налоговые льготы не будет.

3. А теперь подходим к БОМБЕ! Распространенная схема сокращения налога на богатство ISF в отношении недвижимости заключалась в учреждении так называемого SCI («Société Civile Immobilière»), специального юридического лица, существующего только во Франции, которое владеет недвижимой собственностью. Данное SCI затем брало ипотечный кредит у банка в сумме, равной стоимости недвижимости. Благодаря этому трюку, SCI не обладало реальной ценностью и не являлось плательщиком налога на богатство ISF. В реальности этот кредит существовал только «на бумаге». Там не было погашения основной суммы кредита, а проценты выплачивались только для проформы.

Хотя эта схема была незаконной уже в 2012 году (так, компания Benesteem всегда решительно предостерегала своих клиентов от использования данной схемы), она станет просто невозможной по новому закону:

• Ипотечные кредиты теперь должны быть напрямую связаны с приобретением, ремонтом или модернизацией собственности.
• Выплата «только процентов» по кредиту, без погашения основного долга, больше не принимается.
• Даже если вышеуказанные два условия выполнены, кредиты на недвижимость, стоящую больше чем 5 млн. евро будут признаны только частично, если сумма кредита составляет более 60% от реальной рыночной стоимости недвижимости. Например, в случае с ссудой в 15 млн. евро на собственность, стоимостью 15 млн. евро, будет засчитано только 12 млн. евро кредита.

Пожалуйста, заметьте: до сегодняшнего дня налоговые органы Франции, если и подозревали, что кредит не был реальным и существует только для сокращения налогов, тем не менее, они должны были, так или иначе, доказать это. Во многих случаях, это доказательство не было возможно, и трюк работал. Согласно новым правилам, кредит будет просто рассматриваться как невычитаемый по формальным причинам, а налоговая инспекция будет просто отклонять налоговую декларацию на богатство. Нет больше никакой необходимости в том, чтобы налоговые органы что-либо доказывали, обязанность доказательства теперь лежит на собственнике недвижимости!

• Небольшой плюс для тех, кто реально инвестировался в недвижимость с целью получения дохода: ставка налога на прибыль французских компаний (Impôt sur les sociétés (IS)) будет снижена постепенно с существующих сейчас 33,33% до 25%, до 2022 года.

Как мы видим, в результате принятия нового закона, стандартная схема налоговой экономии «SCI+ипотека» больше не будет работать, начиная с начала следующего 2018 года. Все подобные существующие схемы будут автоматически отвергнуты французскими налоговыми властями просто по формальным причинам. Для владельцев недвижимости, действующим по этом схеме, принятие нового закона подобно взрыву бомбы, так как повлечёт за собой серьёзное увеличение суммы налогов.

Инвесторам, обеспокоенным последствиями нового законодательства, видимо срочно придётся искать консультации экспертов, чтобы избежать дорогостоящих налоговых платежей, начиная со следующего года.

Официальный сайт Французского Сената по данной теме (на французском только): здесь.

Благодарность: Glagoliza News благодарит компанию Benesteem Executive Consulting Service, Швейцария за предоставление экспертной информации по данному вопросу.

Задайте вопрос экспертам!