США: частный долг и цены на жилье выше, чем когда-либо -Когда лопнет следующий пузырь?

Произошедший в 2008 году крах рынка недвижимости США, усугубленный сложным финансовым инструментом под названием «Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой», погрузил сначала американские банки, а затем и половину мира в очень похожий финансовый кризис. Сейчас, 13 лет спустя, по мнению швейцарских финансовых экспертов, в США появляется все больше признаков нового, не менее опасного развития событий. Основные макроэкономические индикаторы показывают события, которые вызывают тревожные параллели с 2007 и 2008 годами.

Так называемый индекс Кейса-Шиллера, который, бесспорно, является «официальным» барометром американского рынка жилой недвижимости, теперь достиг нового исторического максимума в 254,9 пункта. Примечательно, что темпы роста цен ускоряются. За последние 14 месяцев цены на жилые дома выросли на 18,4% по сравнению с 5,4% в тот же период до этого. Такое быстрое ускорение обычно рассматривается экономистами как предупреждающий знак надвигающегося ценового пузыря. Аналогичное развитие произошло в преддверии финансового кризиса между 2004 и 2006 годами, когда цены на жилье в США внезапно приобрели невиданную ранее динамику.

В то же самое время, пока цены на жилье выросли во 2 квартале 2021 года, долг американских частных лиц так же вырос до рекордно высокого уровня, а именно 14,96 триллиона (без опечатки: 14,960 миллиарда!) долларов США - и это у американцев с их банками, компаниями, выпускающими кредитные карты, и автосалонами. Львиная доля этой суммы - 10,44 триллиона долларов приходится на ипотечные кредиты, обеспеченные недвижимостью. Остальное - это, по сути, автокредиты, задолженность по кредитным картам и студенческие ссуды. Эти студенческие ссуды используются для оплаты за обучение, которое в США в некоторых случаях очень дорогое, и эти ссуды все еще остаются не выплаченными у многих выпускников университетов спустя десятилетия.

Конечно, логично, что с ростом цен на жилье растет и сумма ипотечного кредита. Однако в США довольно часто продолжают занимать деньги на свой дом, когда его стоимость возрастает, и финансировать дальнейшее потребление с помощью этой новой ссуды. Но если цены затем стагнируют или даже падают, система рушится: как только залоговая стоимость дома упадет ниже стоимости, указанной в кредитном соглашении, банк может - и будет - требовать досрочного погашения ссуды. Именно в 2007/2008 году это означало, что многим домовладельцам пришлось экстренно продать свою собственность, что, в свою очередь, привело к дальнейшему падению цен на рынке. Конечный результат хорошо известен: безнадежные ссуды, которые затем обанкротили банки.

Сегодня обнаружилась еще одна опасность, которой в 2008 году не существовало в этой форме: опасность заметного повышения процентных ставок. Ипотека с нормальным доходом в США обычно предоставляется в форме гибридной ипотеки с процентной ставкой. В течение первых пяти лет существует относительно дешевая фиксированная процентная ставка, после чего процентная ставка ежегодно корректируется до текущего рыночного уровня. Однако сейчас ипотечные ставки находятся на самом низком уровне. По указанной ипотеке 5/1 ARM вам необходимо выплатить около 2,5% первоначальной процентной ставки в настоящий момент. Летом 2007 года, незадолго до финансового кризиса, этот показатель составлял 6,4 процента.

Если ФРС, американский центральный банк, повысит процентные ставки в обозримом будущем, чего больше нельзя исключать ввиду роста темпов инфляции, это означало бы огромное дополнительное бремя для заемщиков. Однако существует риск того, что многие домовладельцы больше не смогут обслуживать свои ставки по ипотечным кредитам, которые сейчас выросли, и что они будут вынуждены совершить экстренные продажи. Это может вызвать новую нисходящую спираль, последствия которой из-за вовлечения огромного количества денег могут ощущаться во всем мире.