В нашей статье о грядущих революционных изменениях в налоговом законодательстве Франции, которые коснутся иностранных владельцев недвижимости, мы назвали Францию «страной высоких налогов». При этом налоговый кодекс там очень запутанный, а некоторые виды налогов не имеют аналогов в мире. Чтобы не показаться голословными, в этой статье мы более детально рассмотрим тот «багаж налогов», который получает инвестор в довесок к недвижимости в этой европейской стране.

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость (taxe foncière) выплачивается по каждому земельному участку ежегодно. Он рассчитывается на основе так называемой «кадастровой стоимости аренды» (valeur locative), которая в свою очередь высчитывается по сложной формуле для каждого отдельного объекта недвижимости. Эта формула учитывает такие измеримые параметры, как размер участка, размер дома и год постройки, а также оценочные параметры, такие как местоположение, «комфорт» или наличие дополнительных объектов, например, бассейна. Основная идея в том, что стоимость аренды должна быть пропорциональна годовому рентному доходу, который мог бы быть получен, если бы собственность была предоставлена в лизинг. Ставка налога устанавливается индивидуально для каждого муниципалитета. Налог должен выплачиваться физическим или юридическим лицом, то есть владельцем собственности, указанным в земельном кадастре. Избежать уплаты этого налога, нет возможности, поскольку он связан с кадастровой регистрацией имущества.

Налог на жильё

Налог на жильё (taxe d’habitation) – это типичное изобретение налоговой системы Франции. Такого налога нет ни в одной другой стране Центральной Европы. Налог на жильё применяется к зданиям, расположенным на земельном участке и подходящим для «жилых целей». В соответствии с законами Франции в эту категорию может попасть гараж или садовый домик, если в нём есть какая-либо мебель.

Налог на жилье высчитывается похожим образом, как и налог на недвижимость, но эффективная сумма налога ниже (примерно 50-60% от налога на недвижимость). Каждый муниципалитет также устанавливает свою собственную ставку налогов.

Налог на жилье должен выплачиваться физическим лицом, которое пользуется собственностью с целью проживания, а не арендодателем, который владеет объектом. Если резидент и арендодатель одно и тоже лицо, тогда этот человек платит оба налога: налог на недвижимость и налог на жилье! Налоговые исключения по налогу на жилье возможны только для очень бедных пожилых людей или арендаторов без собственного дохода, таких как студентов.

Надо отметить, что этот налог очень непопулярен во Франции. В настоящее время внутри французского правительства идёт обсуждение возможного сокращения или даже отмены налога на жилье в 2018 году.

Налог на богатство

В настоящее время физическое лицо во Франции платит налог на богатство (Impôt de solidarité sur la fortune; ISF), если совокупная стоимость всех активов, размещенных во Франции, более 1,3 млн. евро.

Набор законов, названный французским правительством «Project de Loi de Finances 2018», и который вступит в силу в начале 2018 года, отменит налог на богатство. Однако, только французские резиденты получат реальную выгоду в этой ситуации. Для компенсации будет создан налог на богатство только для резидентской (предназначенной для проживания) недвижимости («Impôt sur la fortune immobilière»). Модель расчетов и налоговые ставки для этого нового налога будут теми же, что и для прежнего налога на богатство ISF. Французские резиденты, использующие собственность как свое основное место проживания, получат щедрые налоговые скидки. Для иностранцев, использующих собственность как второй вид на жительство или даже как резиденцию для отдыха, возможности получить налоговые льготы не будет.

Правила расчета налога на богатство сложны и базируются на прогрессивной ставке налога, которая начинается со ставки 0,5% и заканчивается ставкой 1,5% для общих активов стоимостью от 10 млн. евро и выше.

Если недвижимая собственность принадлежит физическому лицу напрямую, налог рассчитывается согласно так называемой «справедливой рыночной стоимости» (valeur vénale réelle). Справедливая рыночная стоимость – это цена продажи, которую владелец может получить, если он решит сегодня продать собственность. Её не следует путать с первоначальной ценой покупки, которую владелец заплатил при покупке много лет назад. На развитом рынке недвижимости, цены обычно со временем растут. В результате размер выплаты по налогу на богатство будет также расти год от года, просто из-за роста (в основном теоретически) справедливой рыночной стоимости.

Проблема состоит в отсутствии четких правил вычисления такой справедливой рыночной стоимости. Недвижимость продается по индивидуальным сделкам и по индивидуальным ценам, а не на регулируемом рынке, таком как фондовая биржа с фиксированными котировками. Это особенно справедливо для активов класса люкс, таких как крупные виллы, где рынок ограничен, и каждый год осуществляется лишь несколько транзакций. Таким образом, справедливая рыночная стоимость часто основывается только на лучшем предположении и приводит к многочисленным конфликтам и дискуссиям между владельцем и налоговыми органами.

Средиземноморская вилла во Франции | © Erich Westendarp, CC0 1.0

В случае если собственность принадлежит юридическому лицу SCI, ситуация немного отличается. Юридическое лицо SCI - это не инкорпорированная фирма, где все акционеры должны быть физическими лицами (минимум 2 лица), и ее единственной целью является держание недвижимости. Такая форма юридического лица, опять же существует только во Франции. Одно из основных преимуществ SCI - уклонение от выплат по налогу на наследство (которые, как мы увидим позже, могут быть экстремально высокими во Франции) в случае правопреемства внутри семьи. Но это действительно только для объектов недвижимости со стоимостью ниже 1-1,5 млн. евро. Для нерезидентов SCI использовалось как механизм экономии налога на богатство.

Стандартное учреждение SCI - прозрачная модель с точки зрения налогообложения. Налоговая прозрачность означает, что вся прибыль и весь налог на богатство рассчитываются не на уровне компании, а на уровне отдельных акционеров. При этом за основу «справедливой рыночной стоимости» (valeur vénale réelle) берётся не стоимость самой собственности, а стоимость акций SCI, которые принадлежат акционеру. Стоимость акции высчитывается для SCI (как и для любой другой компании) на основе баланса, который сопоставляет активы и обязательства. Общепринятой практикой являлось использование богатыми владельцами ипотечных кредитов, предоставленных ими или третьими лицами в SCI, с целью сокращения базы для расчёта налога на богатство практически до нуля.

Проблема, однако, в том, что эта ипотечная схема хорошо известна французским налоговым властям. Поэтому в 2012 году налоговые законы в отношении SCI были изменены таким образом, чтобы ссуды акционеров, которые иностранные акционеры-нерезиденты предоставляют SCI, больше не вычитывались как обязательства в балансе (Французский налоговый кодекс CGI Art.885 T ter of 29/07/2011). В законе четко указывается, что и кредиты, которые косвенно предоставляются посредниками, включая банки или холдинговые компании в SCI, и при поддержке личных финансовых активов акционера, будут рассматриваться как кредиты, не подлежащие вычету.

Хотя эта схема была незаконной уже в 2012 году, она станет просто невозможной по новому закону, о котором мы писали в нашей статье от 22 ноября 2017 г. До сегодняшнего дня налоговые органы Франции, если и подозревали, что кредит не был реальным и существует только для сокращения налогов, тем не менее, они должны были, так или иначе, доказать это. Во многих случаях, это доказательство не было возможно, и трюк работал. Согласно новым правилам, кредит будет просто рассматриваться как невычитаемый по формальным причинам, а налоговая инспекция будет просто отклонять налоговую декларацию на богатство.

Налог на недвижимость, налог на жильё и налог на богатство – это далеко не весь перечень налогов, которые применяются в отношении недвижимости во Франции. Чтобы получить полную картину французского налогообложения вил, домов и апартаментов, читайте нашу следующую статью по этой тематике.

Благодарность: Glagoliza News благодарит компанию Benesteem Executive Consulting Service, Швейцария за предоставление экспертной информации по данному вопросу.

Задайте вопрос экспертам!