Районы Центральной Европы, включая Австрию и Швейцарию, являются весьма привлекательными для инвестиций в недвижимость. Причины, в общем-то, очевидны, но если вы хотите получить больше информации по этой теме, вы можете прочитать нашу статью «Инвестиции в туристическую недвижимость: надёжная защита капиталовложений инвестора».

Не секрет, что потенциальный инвестор из стран СНГ, решивший приобрести недвижимость в центре Европы, сегодня может обратиться к множеству русскоязычных веб-платформ, предлагающих огромный выбор вариантов объектов. Среди них есть очень привлекательные предложения, например, апартаменты в Австрии у моря, замок в Зальцбурге, старинный пансионат постройки 1856 года, современный отель с видом на озеро или в центре модного горнолыжного курорта. При этом цены на объекты очень даже приемлемые. Но здесь есть свои нюансы: в Австрии нет моря, замок в Зальцбурге имеет площадь 220 кв. метров, отель постройки 1856 года не имеет реальных фото и оценить его состояние невозможно, а при определении точного географического положения объекта оказывается, что живописное озеро находится очень далеко, также как и популярный курорт. Как же избежать этих проблем? Ответ: обратиться к надежному европейскому эксперту в области недвижимости, который не только поможет с выбором объекта и даст дельный совет с точки зрения законодательства и налогообложения, но и может оказать поддержку на протяжении всего проекта. Но об этом чуть позже. Для начала Glagoliza News при поддержке экспертов в области недвижимости Benesteem Executive Consulting Services (Швейцария) провела мониторинг русскоязычных веб-платформ, предлагающих инвестиции в недвижимость Австрии и Швейцарии, и обнаружила некоторые особо «привлекательные» объекты, изъяны которых не всегда можно рассмотреть невооружённым глазом.

Среди первых примеров – апартаменты в Австрии у моря. Конечно же, никакого моря поблизости нет, и это понятно после внимательного прочтения самого объявления. Тем не менее, в поиске такой вариант высвечивается. Правда, полностью оценить состояние объекта, который судя по описанию, нуждается в «последующей реставрации», невозможно, так как фото только одно (см. ниже), а описание весьма краткое, что характерно для многих непрофессиональных объявлений на таких сайтах.

Этот же сайт сразу после квартиры у моря рекомендует нам приобрести квартиру в Кицбюэле, который входит в число топовых горнолыжных курортов Австрии. Однако при более близком рассмотрении объявления оказывается, что объект всё же находится в Элльмау. Это небольшой городок в 17 км от Кицбюэля. Его система подъёмников не соединяется с Кицбюэлем, однако, они иногда могут входить в один ски-пасс, но он будет достаточно дорогим. Дорога на автобусе или машине от Элльмау до Кицбюэля займёт не менее 30 минут.

К сожалению, объявления, в которых указывается неверное или не совсем точное географическое местоположение объекта с целью повышения его привлекательности, в сети не редкость. Так, один из сайтов предлагает приобрести виллу в швейцарском кантоне Тичино в городе Лугано на берегу одноимённого и живописного озера. Однако, затем оказывается, что вилла всё-таки расположена в городе Комано, а это, судя по карте, в 8 км от Лугано. Да и на одном из фото объекта видно, что озеро лишь виднеется вдалеке. Дорога к нему с учётом пробок и того, что вилла расположена на горе, может занять все 40 минут.

А вот ещё один пример рекламы отеля в Кицбюэле. На самом деле этот небольшой отель расположен в маленькой деревушке Кёссен, что в 30 км от популярного курорта. Дорога на автобусе или машине до Кицбюэля составит от 45 минут до 1 часа зимой из-за пробок.

Однако, помимо местоположения у объектов такого типа есть ещё пара нюансов, которые неопытному клиенту будут незаметны, но наши эксперты сразу обратили на это внимание. С виду объект выглядит довольно привлекательно. Да и российские туристы, зачастую отдыхая в Центральной Европе не в крупных гостиницах, а в небольших уютных гестхаусах или бутик-отелях у подножья горнолыжных подъёмников, думают «а почему бы мне не приобрести такой? Вложу деньги, буду сам с семьёй отдыхать, и прибыль от аренды польётся рекой уже на следующий день». Интерес подогревают подобные объявления. Предложений довольно много, и цена везде привлекательная, не более 2-3 млн. евро. За эту сумму мы видим красивый антураж - архитектуру, пейзаж, горы или море, уютную атмосферу отеля.

Но все не так просто, легко и красиво, как кажется. Нужно задуматься, почему такое огромное количество подобных маленьких, уютных пансионатиков и отельчиков выставлено на продажу? Задумайтесь сами, зачем продавать корову, которая приносит молоко!

Ну, во-первых, для доходного отеля сумма продажи достаточно низкая. При небольшом количестве комнат (35 номеров) и расположении в бедной местности вероятность банкротства такого объекта очень высокая, и он вряд ли окупится. Такие маленькие туристические объекты (до 70 номеров) доходны только при одном условии - управление семьей. Папа – шеф-повар, мама - на ресепшене, дети на подхвате. В противном случае, налоги, эксплуатационные расходы, зарплата персоналу, небольшой ежегодный ремонт съедят не только доход, но и попросят дополнительных вложений. В Европе другие законы, другие налоги, другие правила и это необходимо изучить до покупки своей недвижимости!

Ещё один важный нюанс с такими объектами в том, что если покупатель хочет приобрести готовую недвижимость без резерва на ремонт, а объект был построен в 1970 году и ранее, то это, к сожалению, тоже путь к банкротству. За красивым антуражем не всегда и далеко не всем удаётся рассмотреть техническую составляющую объекта. Рассматриваемый нами отель был построен в 1900 году. И хотя, судя по объявлению, он не раз ремонтировался и достраивался, есть вероятность того, что объект утратил свою привлекательность по многим категориям. За прошедшие годы требования к отелям различной звёздности значительно изменились. Так, в 1970-х годах отель 4* имел стандарт размера комнат – 20 кв. м, а теперь скромный минимум составляет в Австрии 25-26 кв.м. При 4* отеле обязательно наличие велнесс-зоны, и не просто маленького бассейна, а двух или трёх видов саун. Во-вторых, мебель должна полностью обновляться, так как менялся дизайн, а сама мебель изнашивалась. В-третьих, стандарт шумоизоляции в 70х был совсем минимальным, а сегодня уже никто не хочет слышать храп или шум при распаковке чемоданов из соседнего номера. Поэтому человек, покупающий отель за 2-3 миллиона евро без такой же суммы сверху на ремонт и пересмотра концепции, скорее всего, выбрасывает свои деньги на ветер.

Вопрос ремонта может возникнуть и в следующих объектах.

Годы постройки этого отеля с 1950 по 1990 г.г., а состояние комнат оценить невозможно, так как их фото не предоставлено. Зато этот же объект можно приобрести по новой «привлекательной» цене всего за 1 150 000 евро вместо 1 700 000 на другом сайте, тогда как на этом сайте он стоит 949 000 евро.

По этому единственному фото, по-видимому, СПА-комнаты с ротанговыми креслами также очень сложно оценить состояние отеля 4* с веллнесс-зоной, который был построен в 1856 году!

Зачастую на фото самих объектов нет, как в примерах ниже, где есть фото всего: красивой скатерти, вида на луг или собора Karlskirche, но только не самого здания. В этих случаях ценность, скорее всего, представляет только кусок земли, а не сам объект, который, тем не менее, рекламируется как действующий и доходный.

А вот этот девелоперский проект предлагает инвестировать в строящиеся здания под апартаменты. Судя по описанию, местоположение зданий – топовое, в самом центре Вены около центрального вокзала. Однако, на фото, размещённом, кстати, самим разработчиком проекта, видно, что окна этого здания будут выходить прямо на железнодорожные пути. Вряд ли найдётся человек, которого может привлечь такое соседство.

И, наконец, напоследок мы предлагаем вам рассмотреть вариант приобретения вот этого роскошного замка в Зальцбурге, как гласит заголовок объявления, и который так удачно представлен на фото. Если вы владеете английским языком, на котором оно составлено и внимательно прочтёте его, то поймёте, что продаётся всего лишь квартира площадью 220 кв.м. А так хотелось бы весь замок!

После просмотра таких занятных примеров очевидно, что если человек без опыта будет просматривать эти сайты, то потери денег не избежать. Возможно, только несколько объектов из ста имеют достаточно полное и достоверное описание, а также реальные и не искажённые фото.

Кроме того, нужно учитывать ещё кое-какие моменты, которые в объявлениях на русскоязычных сайтах не указаны. Прежде всего, услуги риэлторов и маклеров недешёвые: в Австрии они составляют по 3,5% от стоимости собственности с продавца и покупателя, то есть в целом 7%, в Швейцарии от 3-4% только со стороны продавца. И эти проценты уже обесценивают приобретаемую недвижимость.

Вообще, риелторы и маклеры имеют плохую репутацию в Европе. Их недолюбливают, также как и в России. Так, в Баварии и Австрии у них есть определение SCHMUSER («Шмузер»), что в переводе «льстец». И такую репутацию имеют все, даже крупные риелторские компании. Это не значит, что все они мошенники, но все они однозначно умеют показать собственность в выгодном свете, не открывая темных сторон. По поводу риелторов даже существует байка в Баварии: У фермера старшая дочь неприглядная и уже засиделась в девках. Фермер собирает небольшую платную кампанию, которая ходит по деревням и селам с целью привлечь жениха. Риэлтор – это и есть компания в поисках жениха. Повторюсь, что Шмузер Шмузеру рознь и среди европейских риелторов есть довольно добросовестные компании, лишённые нюансов, которые мы разбирали в примерах выше.

Один плюс риелторов Центральной Европы в том, что законы их деятельности очень строги, и деятельность каждого отдельного маклера пристально мониторится государством. Например, риелторы в описании своего объекта должны писать только правду. Если объект находится в Элльмау, то это Элльмау, а не Кицбюэль. Если у озера, то действительно у озера, а не в 16 км от него. На каждую выставляемую собственность дается четкая оригинальная характеристика: точное описание, технические данные, насколько высоки эксплуатационные расходы, если собственность коммерческая. Должны быть предоставлены выписки из бухгалтерских книг о рентной истории и прочее. Естественно, это все должно быть указано на оригинальном языке страны, где находится объект.

Что касается русскоязычных сайтов, то большая часть объявлений подаётся российскими риелторскими компаниями, которым законы Европы не писаны. Даже если среди них есть европейские компании, то они могут пренебрегать требованиями законодательства страны на территории РФ, так как рассчитывают, что государство не будет их проверять. В большинстве случаев, это собственники или компании, не зарегистрированные в Австрии или Швейцарии.

Объявления на сайтах, конечно же, не расскажут вам о других нюансах, связанных с покупкой недвижимости в Австрии или Швейцарии. Начнём с того, что на русскоязычных сайтах представлен огромный выбор резидентской недвижимости на продажу, однако, ни один сайт не упоминает того важного факта, что согласно швейцарскому закону Lex Koller купить этот тип недвижимости нерезиденту Швейцарии практически невозможно. Закон ограничивает до невозможности покупку данного типа объектов иностранцами. Конечно, есть исключения из правил, но они редки и если есть - не в самых лучших районах и регионах. Кроме того, каждый второй предлагает возможность ипотеки, тогда как ипотеку может получить только швейцарец и с хорошим доходом только под данный тип недвижимости. Надо оговориться, что такой закон существует только в Швейцарии и действует он только в отношении жилой недвижимости. В случае с коммерческой недвижимостью у иностранного инвестора не должно возникнуть проблем с приобретением объекта и получением ипотеки. 

Очевидно, что при выборе объекта покупатель должен знать налоговые законы в отношении недвижимости той страны, где он эту недвижимость выбирает. Во многих странах платится налог даже на собственную жилую недвижимость, где проживает покупатель. Нельзя забывать и о налоге с продажи недвижимости, он тоже не малый. Чтобы осознать важность налогового вопроса при выборе недвижимости, вы можете прочитать нашу статью «Налоговые Аспекты Владения недвижимостью во Франции или Какова реальная цена Вашей французской виллы?».

Здесь также важно разграничивать цели приобретения недвижимости. Если дом или апартаменты приобретаются для себя и собственного проживания, то в случае ошибки потери не очень велики. Объект уже куплен и с какими-то неудобствами или недостатками всё же можно смириться. В случае с приобретением коммерческой недвижимости, мы уже имеем дело с потерей капитала и будущих доходов. Поэтому и подход здесь должен быть более серьёзным. Важно не следовать распространённой ошибке: коммерческая недвижимость, будь это шале, вила для сдачи или магазин, стоянка приобретается не с целью спекуляции на цене. Это долгосрочный постоянный поток наличности с ренты. При продаже возникнет комиссия риелторам, нотариусам, юристам, налоги, а это уже 10% со стоимости, и наконец налог с прибыли при продаже. В этом случае доход от спекуляции сойдёт на нет.

Вывод напрашивается сам в виде старинной русской пословицы «Не зная броду - не суйся в воду». Если вы приобретаете недвижимость для себя, то идите к европейскому риелтору с хорошей репутацией. В случае покупки коммерческой недвижимости с целью надёжного размещения своих инвестиций и получения стабильного долгосрочного дохода, правильным решением будет подыскать профессиональную инвестиционную компанию, такую как Benesteem Executive Consulting Services. Естественно, такая компания возьмет гонорар за свою работу. Но такой гонорар лишь маленькая толика по сравнению с потерей всего капитала.

После прочтения статьи у вас остались вопросы? Вы можете задать их, нажав на кнопку «Задай вопроса экспертам», расположенную ниже.

Glagoliza News выражает огромную благодарность экспертам компании Benesteem Executive Consulting Services за помощь в подготовке материалов.

Задайте вопрос экспертам!