В нашей предыдущей статье «Владение апартаментами в Австрии: особенности и юридические аспекты» мы рассмотрели основные моменты австрийского законодательства в отношении собственности на апартаменты. В этой статье мы рассмотрим ещё некоторые их них.

Защита миноритарных владельцев

Австрийские законы, также как и законы Германии и Швейцарии, предлагают высокую степень защиты прав владельцев меньшей доли. Это значит, что никакой крупный владелец не может доминировать над другими или заблокировать необходимые ремонтные работы. Защита миноритарных владельцев особенно важна в случае небольшой площади собственности, где существует только несколько владельцев на все здание. Средства защиты прав миноритарных владельцев установлены в различных параграфах WEG: их невозможно изменить или приостановить через соглашение об использовании (WEG §24.7). Каждый владелец имеет право бросить вызов решению большинства собрания владельцев в суде в течение месячного срока, если он думает, что это решение было ошибочным или незаконным (WEG §24.6).

Нельзя провести модернизацию здания (так называемая "люкс реконструкция") против воли миноритарного владельца, если затраты на проведение работ выше, чем денежный объём фонда по ремонту и поддержанию (WEG §29). Однако владельцы большей доли могут взять на себя долю затрат миноритарного владельца, таким образом, владелец меньшей доли не может наложить вето на такую модернизацию специально (WEG §29.3).

У миноритарных владельцев нет только права вето, но есть сильные права требовать определённых действий, особенно для проведения ремонтных работ (WEG §30). В частности владелец меньшей доли может потребовать проведения регулярного ремонта и работ по техническому обслуживанию здания и его инфраструктуры, а также своевременного восстановления серьезных ущербов для конструкции здания. Если Ассамблея владельцев не может договориться о необходимой работе в соответствующее время, потому что большинство владельцев блокирует его, владелец меньшей доли может требовать исполнения работ в судебном порядке, и австрийские суды обычно рассматривают подобные дела очень быстро.

Давайте взглянем на реальный пример: хорошее шале в австрийских Альпах в красивом местоположении принадлежало двум сторонам, и предыдущие владельцы недостаточно заботились о поддержании дома и не наполняли накопительный фонд по ремонту и поддержанию, как это требуется по закону. Результаты ненадлежащего поддержания уже видны на крыше и стенах дома. Небольшая доля шале теперь куплена инвестором под туристический лизинг. Конечно, инвестор хочет видеть собственность в хорошем состоянии и требует проведения ремонта здания и формирования соответствующего фонда по ремонту и поддержанию в будущем. Если владелец большей доли собственности не соглашается с этим требованием, инвестор имеет право урегулировать этот вопрос через суд (WEG §30.1).

Если владелец большей доли игнорирует постановление суда, суд назначает временного куратора ("vorläufiger Verwalter", WEG §23). Обычно таким куратором выступает адвокат или фирма по управлению недвижимым имуществом. Куратор организует необходимые ремонтные работы и собирает необходимую долю затрат с владельца большей доли. Если у владельца большей доли нет денег, чтобы заплатить свою долю затрат, он должен получить ипотеку в банке, или он может быть вынужден продать свою собственность (WEG §27).

Такие жесткие меры применяются очень редко. В Австрии и Швейцарии споры среди владельцев апартаментов в основном разрешаются дружеским путём. Но этот пример демонстрирует силу WEG, когда дело доходит до защиты Ваших инвестиций в частную собственность в Центральной Европе.

Управление недвижимым имуществом

Как мы уже знаем, Ассамблея владельцев - собственное юридическое лицо, с его собственными правами и обязанностями, его собственной бухгалтерией, его собственными активами и обязательствами. Ассамблею владельцев можно сравнить с небольшой компанией, которой необходим человек/сотрудник, ответственный за администрирование и управление собственностью.

Поэтому WEG предусматривает обязательное назначение управляющего для каждой Ассамблеи владельцев ("Verwalter", WEG §19). Этот управляющий может быть квалифицированным и заслуживающим доверия физическим лицом, подобно адвокату или опекуну, или же специализированной коммерческой компанией. В случае наличия очень узкого круга владельцев (2 или 3 владельца) распространен выбор управляющего из владельцев собственности для экономии административных расходов. Однако нужно заметить, что работа управляющего требует большой юридической, финансовой и технической экспертизы и может отнимать много времени, особенно при основных ремонтных работах. Кроме того, управляющий должен выступать в качестве посредника между владельцами в случае споров или во время безвыходного положения на собрании владельцев. Эту обязанность трудно выполнять, если управляющим является один из владельцев.

Управляющий избирается большинством голосов на собрании владельцев (WEG §28.1.5). Если собрание владельцев не может договориться об администраторе в течение какого-то срока, постановлением суда может быть назначен временный управляющий. Обязанности и права управляющего установлены в WEG §20 и в контракте на управление, который подписывается между ним и Ассамблеей владельцев. Контракты обычно подписываются минимум на три года, но собрание владельцев может в любое время уволить управляющего в случае неудовлетворительной работы или грубого пренебрежения обязанностями (WEG §21.3).

Фото: Здание в Вене | ©RiskPlayWin, CC0 1.0

За свою работу управляющий получает соответствующее вознаграждение, которое выплачивается ежемесячно каждым владельцем. Сумма этого вознаграждения устанавливается в контракте на управление и составляет примерно 3-4% теоретического чистого дохода от аренды квартиры, если квартира находится в жилой (не туристической!) аренде. На практике это порядка 50-80 евро в месяц за управление апартаментами инвестиционного класса в австрийском горнолыжном курорте площадью 100m².

Основные обязанности управляющего включают в себя следующее:

• Устанавливать бюджетный план на финансовый год для Ассамблеи владельцев, содержащий все запланированные и предвиденные расходы на ремонт, обслуживание и эксплуатацию здания и его инфраструктуры (WEG §20.2).
• Составлять счета по обеспечению теплом в соответствии с австрийскими законами для отопления и подачи теплой воды, и правильно вычислять долевое отношение стоимости для отдельных апартаментов (WEG §20.3). Это - важный момент, поскольку энергетические затраты в Центральной Европе значительно выше, чем в США или в России, и альпийский климат может потребовать отопления и во время летнего периода.
• Организовывать и контролировать весь необходимый ремонт и работы по техническому обслуживанию здания и его инфраструктуры (системы отопления, лифты, и т.д.).
• Управлять банковским счетом Ассамблеи владельцев и своевременно делать все необходимые платежи за коммунальные сборы и налоги (например, вывоз мусора, зимнее обслуживание, налог на недвижимое имущество, страхование на случай пожара), WEG §20.6.
• Собирать ежемесячную плату для эксплуатационных расходов и для фонда по ремонту и поддержанию от отдельных владельцев и принимать соответствующие меры в отношении должников (WEG §20.5).
• Вести бухгалтерию по всем расходам и доходам Ассамблеи владельцев и оглашать результаты этой бухгалтерии каждый бюджетный год каждому отдельному владельцу (WEG §34).
• Организовывать периодические встречи Ассамблеи владельцев и протоколировать все слушания (WEG §25.3).

Отметим, что обязанности управляющего чисто административные по своему характеру. Управляющий не обслуживающий персонал; он не несёт ответственность за ремонт сломанного выключателя на лестнице или за сруб деревьев в саду. Крупные объекты недвижимости в Центральной Европе нанимают своих собственных привратников для этих услуг на полную ставку или неполную занятость, а небольшие объекты недвижимости обычно уполномочивают сервисные компании, ответственные за поддержание порядка ("Hausmeisterservice").

Опытный и профессионально работающий управляющий может иметь большое преимущество для Ассамблеи владельцев, поскольку он гарантирует долгосрочное обслуживание здания и освобождает владельцев от ежедневных обязанностей по поддержанию. По практическим соображениям управляющий должен быть местным жителем или местной компанией, проживающей в том же самом регионе, где расположена собственность. Компания Benesteem, например, часто помогает инвестору найти правильную сервисную компанию во время консультационных контрактов, относящихся к инвестиционной недвижимости в Европе, а также представляет интересы инвестора на собрании владельцев, проверяет работу управляющего и выполняет все необходимые бумажные работы на местном языке, если после капиталовложения в собственность заключается соответствующий контракт на управление инвестициями.

Обязанности по ремонту и поддержанию недвижимого имущества

Надлежащее обслуживание здания и его инфраструктуры - в интересах каждого профессионального инвестора. Неисправности должны быть устранены как можно скорее, не только по техническим причинам, но и для предотвращения экономических потерь инвестора. Законы Центральной Европы в отношении аренды ставят арендаторов апартаментов в сильное юридическое положение в случае недостатков или дефектов, как для жилых, так и для туристических объектов. Специально для собственности под туристическую аренду владельцы могут срочно потребовать компенсаций, если, например, лифт сломан, отопление не удовлетворительно, или велнесс не работает как рекламирующийся.

Планирование, организация и наблюдение за необходимым ремонтом и работами по техническому обслуживанию здания, его инфраструктуры и за его землей являются одной из главных обязанностей управляющего. Он должен следить за состоянием регулярно, и каждый владелец должен немедленно уведомлять администратора о поломках в здании (WEG §30.3).

Как владелец собственности, Вы обязаны держать свои апартаменты в хорошем состоянии, что означает, что Вы должны поддерживать их таким образом, который не причинит ущерба другим апартаментам или самому зданию (WEG §16.3). Волнующий вопрос для обсуждения: надо ли ремонтировать окна и когда это нужно делать. Благодаря доминирующему прецедентному праву, окна квартиры считают обязательной частью конструкции здания (5 Ob 43/95, 5 Ob 301/01b), и поэтому ремонт и реконструкция должны быть организованы управляющим и оплачены Ассамблеей владельцев. Прямо противоположную ситуацию можно наблюдать в России, где окна находятся под ответственностью отдельных владельцев квартир, что может привести быстро к ухудшающемуся состоянию и к неприятному внешнему виду здания.

Фото: Ремонт фасада здания | © Alina Kuptsova, CC0 1.0

В силу важности этого вопроса давайте рассмотрим три общих сценария:

1. Окна находятся в настолько плохом состоянии, что ремонт невозможен. В этом случае управляющий или простое большинство владельцев должны вынести решение - заменить окна. Если они не делают этого, любой отдельный владелец может потребовать произвести замену, приведя в качестве аргумента структурные элементы здания, которые повреждены или испорчены (см. раздел по защите миноритарных владельцев). Для решения о необходимости ремонта используется экспертиза одобренного государством инспектора.

2. Окна могут быть отремонтированы, но также имеет смысл улучшить тепловую и/или звуковую изоляцию. Здесь, решение должно быть принято большинством владельцев; управляющий единолично не может принять решения, поскольку эта реконструкция не является абсолютно необходимой. Владельцы меньшей доли должны принять это решение, поскольку модернизация изоляции принесет пользу всем владельцам апартаментов (WEG §29.1), пока затраты на реконструкцию не превысили стоимости недвижимости. Однако владельцы меньшей доли не могут вынудить владельцев большей доли сделать такую реконструкцию. Если миноритарные владельцы хотят отремонтировать окна своей квартиры без одобрения большинства, они сами несут расходы и должны в любом случае связаться с управляющим, прежде чем начать какие-либо работы.

3. Окна в хорошем состоянии и современные с точки зрения изоляции, но владельцы хотят провести реконструкцию по эстетическим причинам (другой цвет, более благородный вид фасада и т.д.). В этом случае все владельцы должны одобрить это решение единогласно.

Эти три правила-случая относятся ко всем видам реконструкций и ремонта:

• Если что-то абсолютно необходимо для здания и его инфраструктуры, управляющий должен организовать ремонт, и любой отдельный владелец может требовать данного выполнения.
• Если что-то - существенно, но не обязательно, большинство владельцев должно одобрить это. Любой оппонент или владелец меньшей доли должен принять это решение.
• Если это просто отделочные работы или роскошная модернизация, то решение должно быть единогласным.

Существует примечательное исключение, если большая доля собственности находится в руках отдельного человека (или одной семьи): в этом случае владелец меньшей доли может обратиться в суд против владельца большей доли, если решение или вето владельца большей доли несет существенное экономическое неудобство для владельца меньшей доли (WEG §30.2). Пример: у собственности с двумя апартаментами есть только устаревшее электрическое отопление, и дополнительно традиционная печь. Владелец небольших апартаментов верхнего этажа требует установки энергосберегающего, центрального отопления в доме, но владелец большей доли собственности первого этажа доволен текущей ситуацией и отклоняет это требование по экономическим причинам. В этой ситуации владелец меньшей доли может обратиться к WEG §30.2 и имеет явный шанс на победу в суде.

Все необходимые затраты на обслуживание и предвиденный ремонт должны быть оплачены фондом из ежемесячных платежей за эксплуатационные расходы, которые должны выплачивать каждый владелец. Основные улучшения, которые идут вне фонда, должны быть запланированы, по крайней мере, за год, чтобы дать время владельцам на подготовку к ожидаемым дополнительным платежам (WEG §20.2).

Для защиты от непредвиденных затрат - бедствий или природных катастроф, таких как пожар, шторм, наводнения, лавины (реальная опасность в некоторых альпийских регионах) и т.д., управляющий должен иметь страховой полис против этих рисков от имени Ассамблеи владельцев (WEG §28.1.4). В случае бедствия страховая компания выплатит затраты на ремонт или даже реконструкцию поврежденной собственности. Нужно заметить, что эта страховка покрывает только убытки здания и его инфраструктуры, но не покрывает убытки или потерю мебели, специального оборудования или личного имущества в апартаментах. За это отвечает каждый владелец самостоятельно (включая страхование от воровства, пожара и повреждений ценностей в своих апартаментах). К счастью, такая страховка в Центральной Европе недорогая.

Концепция апартаментов в собственности в Центральной Европе, где каждый владелец апартаментов всегда и автоматически также является совладельцем здания, его инфраструктуры и земли, закладывает долгосрочный фундамент для поддержания собственности в отличном состоянии. Сильные права владельцев меньшей доли защищены, как и интересы каждого отдельного владельца и предотвращена возможная отмена необходимых ремонтных работ со стороны сопротивляющегося владельца большей доли. Если инвестор покупает собственность высокого качества и инвестиционного класса в Австрии, Германии или Швейцарии, он может быть уверен, что собственность не будет ухудшаться и останется в хорошем состоянии даже 100 лет спустя!

Благодарность: Glagoliza News благодарит компанию Benesteem Executive Consulting Service, Швейцария за предоставление экспертной информации по данному вопросу.

Задайте вопрос экспертам!