Сегодня многие инвесторы столкнулись с проблемой поиска варианта инвестирования, который обеспечивал бы стабильный доход при низком риске. Когда-то таким вариантом инвестиций являлись облигации и другие инструменты с фиксированной доходностью, а также акции компаний «голубых фишек». Однако сегодня многие облигации инвестиционного класса демонстрируют инвесторам очень низкие, а иногда и отрицательные процентные ставки. Акции так называемых «голубых фишек» являются инвестициями с очень высоким риском, и в сегодняшней изменчивой рыночной среде могут принести серьёзные убытки их владельцу. В последнее время даже золото и японская йена не выполняют своих функций в качестве «бухты безопасности» в периоды падения рынков.

Реальным решением в сложившейся ситуации сегодня являются инвестиции в коммерческую недвижимость. Коммерческая недвижимость, подобно инструментам с фиксированным доходом, генерирует непрерывный поток денежных средств от арендных платежей, предлагает присущую недвижимости безопасность и защиту от инфляции, и дополнительно предоставляет возможность для долгосрочного прироста капитала при правильном выборе объекта и всесторонней оценке рисков. Недвижимость инвестиционного класса не потеряет значительную часть своей первоначальной стоимости, как в случае с корпоративными акциями, во время экономических проблем. График ниже явно показывает преимущества инвестиций в швейцарскую недвижимость (зеленая линия) по сравнению с другими инвестициями (швейцарский фондовый рынок: голубая линия; швейцарские государственные облигации: красная линия) за период 2000-2011 годов. Очень важно, что в случае с недвижимостью отсутствует реакция на финансовый кризис 2008-2009 годов! Здесь и далее приведены графики, демонстрирующие показатели до 2011 года, так как именно в этот период произошли основные потрясения в мировой экономики и рынки показывали интересную волатильность. Позднее мы выпустим статью, показывающую поведение рынков в период 2006-2018 г.г. для сравнения.

Рисунок: Относительные результаты различных видов инвестиций на рынке Швейцарии.

Эксперты советуют обратить особое внимание на инвестиции в туристическую недвижимость. Сегодня уже очевидно, что индустрия туризма является одним из долгосрочных факторов развития мировой экономики. Шестой год подряд рост туристического сектора превосходит рост мировой экономики, демонстрируя устойчивость отрасли перед лицом глобальной геополитической неопределенности и экономической волатильности. Согласно отчёту «Мировые тенденции в путешествиях» (ITB Berlin, январь 2018 г.), основной тенденцией туризма в 2017 году стал стабильный рост международных поездок, несмотря на участившиеся природные катаклизмы и террористические атаки, предпочтения «безопасных» направлений и провокационные протесты против «чрезмерного» туризма. Глобальный рост международных путешествий за 8 месяцев 2017 года был выше среднего впервые с 2010 года и составил 6%. Всего с января по август 2017 года число международных путешественников в различных направлениях составило 901 миллион человек, что на 56 миллионов человек больше, чем за аналогичный период 2016 года. Лидерами среди направлений выступают Северная Америка (+7,5%) и Европа (+5,5%). Согласно прогнозу в 2018 году рост составит 5%. Основной причиной для путешествий в прошлом году являлся отдых.

Одна из причин стремительного и стабильного развития туризма в том, что люди в промышленно развитых, а также в развивающихся странах, таких как Юго-Восточная Азия, Индия и Южная Америка, имеют сегодня значительно более высокую продолжительность жизни, что позволяет им путешествовать в преклонном возрасте. Кроме того, существенное увеличение личных доходов для граждан развивающихся рынков, особенно на Дальнем Востоке (Китай, Корея, Япония), открывает возможности мирового туризма для миллиардов новых путешественников. И, наконец, поскольку характер работы меняется, люди в промышленно развитых странах будут иметь больше свободного времени в будущем, что даст им больше возможностей для отдыха и путешествий.

Европа является бесспорным туристическим направлением № 1 по всему миру. Она уже многие годы демонстрирует стабильный прирост числа туристов, радушно встречая путешественников со всего мира. Даже сами европейцы предпочитали в прошлом году путешествовать на короткие расстояния внутри Европы. Количество таких путешествий выросло в 2017 году на 6%, а число международных туристов, исполнивших свою мечту посетить европейские страны, увеличилось на внушительные 8%. Кроме того, в прошлом году Европа вернула себе любовь азиатских туристов (+7%), представляющих перспективный сектор путешественников, который будет поддерживать дальнейшее развитие мирового туризма.

На Графике ниже видна тенденция увеличения числа прибывающих в Европу иностранных гостей. Эту тенденцию не смогли нарушить ни нефтяной кризис 1973 года, ни падение Берлинской Стены в 1989 году, ни глобальный финансовый кризис, который обрушился на мировую экономику в 2008 году.

Рисунок: Число прибывающих в Европу иностранных гостей, млн. человек.

Ещё одной важной тенденцией современного туризма является серьёзное изменение в секторе эксклюзивных путешествий. Сегодняшние богатые туристы ищут не универсальные роскошные отели, а «уникальный и персональный» опыт. Поэтому компании, работающие в секторе «люкс», теперь должны предлагать не продукт, а аутентичный, иммерсивный и эксклюзивный опыт. Так, отчёт «Будущее эксклюзивных путешествий» (Amadeus, 2016 г.) утверждает, что сегодня люди всё больше инвестируют свой реальный доход не в материальные ценности, а в незабываемые впечатления, которые может подарить только эксклюзивный отдых. Для того чтобы удовлетворить требовательных туристов, игроки сегмента «люкс» предлагают новые опции, включая так называемые «non-googleable options». Это недоступные широкому кругу туристов особенности отдыха, включая захватывающие пейзажи, аутентичную атмосферу, эксклюзивные билеты на культурные мероприятия и т.д.

В период с 2011 по 2015 годы рост эксклюзивных путешествий был выше, чем путешествий в целом. Согласно данным World Travel Monitor, люкс-путешествия составляют только 7% от всех международных поездок, но их доля в глобальных расходах на путешествия уже около 20%. Надо отметить, что богатые путешественники тратят в шесть раз больше на поездки, чем обычные путешественники, и совершают 5-6 поездок в год по сравнению с 3 поездками в случае с постоянными путешественниками, говорит Американская Международная Ассоциация Отелей Класса Люкс (ILHA). Расходы богатых путешественников устойчивы к экономическим колебаниям и спадам. Их решения о поездках зависят не от текущего дохода, а от долгосрочного благосостояния семьи. Прогноз роста люкс-путешествий на следующие 10 лет составляет 6,2%, что почти на одну треть выше, чем для туристического сектора в целом (4,8%). Северная Америка и Западная Европа представляют 64% в секторе люксовых поездок. В будущем ультра-богатые путешественники из Азии будут представлять растущий сегмент на рынке.

В этой ситуации приоритетным направлением инвестирования в туристическую коммерческую недвижимость могут стать именно объекты класса «люкс» в горнолыжных регионах Австрии и Швейцарии. Как видно из графика ниже, статистические данные Австрии показывают, что уровень заполняемости люкс-собственности 5***** в 1,4-раза выше уровня заполняемости собственности эконом-класса 3*** и практически в 2 раза выше уровня заполняемости собственности бюджет-класса 1*/2**.

Рисунок: Относительный уровень заполняемости по категориям отелей Австрии (3***=1).

Ещё один график показывает, что количество мест в люкс-собственности увеличивалось со временем, даже несмотря на кризис 2008-2009 годов.

Рисунок: Количество гостиничных мест (кроватей) по категориям для зимнего сезона в Австрии.

Топовые расположения обычно отличаются меньшей восприимчивостью к погодным условиям, благодаря комфорту и удобству, которые помимо всего прочего могут включать Велнесс, Спа, оздоровительные процедуры, гурме кухню и прочее, и не позволят гостям скучать даже в плохую погоду. Одним из главных преимуществ для инвестора является то, что недвижимость в лучших местах обычно достигает более высокой капитальной стоимости и легче продается, чем недвижимость второго класса или собственность ниже среднего уровня. Надо отметить, что, говоря о топовом расположении, мы автоматически не имеем в виду центр Кицбюэля или Санкт-Моритца. Ведь как уже было замечено выше экспертами туристической отрасли, понятие эксклюзивности сегодня претерпевает серьёзные изменения. Поэтому под эксклюзивностью применительно к горнолыжному региону сегодня можно понимать создание аутентичной, уютной атмосферы, возможно, с некоторым оттенком истории, но со всеми современными удобствами; лыжные спуски или центр деревни находятся в нескольких минутах ходьбы, но место проживания расположено в тихих и естественных условиях; ощущение как в горном домике, но с королевским размахом; есть возможности для культурной и социальной деятельности (интересные достопримечательности, шопинг, фестивали и др.).

Альпийские долины подходят для отдыха круглый год © 2015 Benesteem Switzerland

И, наконец, только страны с очень низким уровнем геополитического, экономического и прочих рисков могут подходить под инвестиции в недвижимость. Ведь отель или шале нельзя просто так перенести из политически нестабильной Испании или Италии в случае каких-либо потрясений. Австрия и Швейцария в этой ситуации выгодно отличаются от других туристических стран. Обе страны представляют собой стабильные и развитые рынки с потенциалом продолжительного роста (как в секторе туризма, так и в секторе недвижимости). Они обладают инфраструктурой первого класса с мировой развязкой в сердце Европы. Как Швейцария, так и Австрия отличаются стабильной политической ситуацией, хорошим социальным климатом, безопасной и надежной юридической и финансовой системой. Что немаловажно, туристическая индустрия является в этих странах важным компонентом национальной экономики. Так, в Швейцарии туризм составляет около 6% к ВВП, а в Австрии около 7,9% к ВВП. В связи с этим, туристические инвестиционные проекты зачастую заручаются поддержкой политиков и администрации на федеральном, региональном и местном уровнях. Ну и, наконец, они имеют выгодное географическое положение, которое способствует развитию горнолыжного туризма. Австрийские и Швейцарские Альпы - мировая уникальность. Сочетание захватывающей природы, Велнесс, спорта, образа жизни, безопасности и близости к культурным и деловым метрополиям, таким как Вена, Зальцбург, Цюрих, Локарно и Женева невозможно скопировать. Альпийский зимний туризм - сегмент высоких расходов. Зимние гости типично обладают бюджетом, который в 2-3 раза выше, чем у летний посетителей.

Отчёт «Конкурентоспособность в секторе путешествий и туризма» (Мировой Экономический Форум, 2017 год) даёт оценку 136 странам с помощью Индекса Конкурентоспособности Путешествий и Туризма (TTCI), который является результатом сложной и комплексной оценки целого ряда факторов, способствующих здоровому и стабильному развитию сектора. В представленном рейтинге Швейцария занимает 10-е место, а Австрия 12-е место, по результатам итоговой оценки. Эти две страны занимают высокие места с точки зрения безопасности (Швейцария 8-е, Австрия 14-е), санитарии и гигиены (Австрия 4-е, Швейцария 13-е), рабочей силы и рынка труда (Швейцария 2-е, Австрия 9-е), окружающей среды (Швейцария 1-е, Австрия 2-е), инфраструктуры туристических услуг (Австрия 1-е, Швейцария 6-е).

Таким образом, выбор инвесторов, желающих надёжно и эффективно вложить свои деньги, получать непрерывный доход при низком уровне риска, вроде бы очевиден. Конечно же, инвестору, в этом случае понадобится дополнительная экспертиза, необходимая для всесторонней оценки предполагаемого проекта. Если Вас заинтересовала эта тема, то следите внимательно за нашими статьями на Glagoliza News, в которых мы расскажем о привлекательном туристическом местоположении в стремительно развивающемся альпийском регионе Австрии, а также приведём реальный пример инвестиций в туристическую недвижимость. Вы также всегда можете задать дополнительные вопросы по этой теме, нажав на кнопку «Задайте вопрос эксперту».

Благодарность: Glagoliza News благодарит компанию Benesteem Executive Consulting Service, Швейцария за предоставление экспертной информации по данному вопросу.

Задайте вопрос экспертам!